本文重點
窗邊滲水最磨人的，往往不是維修本身，而是「邊個負責」。業主以為是外牆問題，叫管理處處理；管理處說是窗框問題，叫業主自己修；樓上又說同自己無關。幾個月過去，牆身水漬愈來愈大，誰也沒有動工。本文由滲水路徑講起，教你對照公契判斷責任，再講政府部門幾時會幫到手。
先搞清楚：水是從哪裡入來？
責任判斷的前提是找到滲水路徑。窗邊滲水常見有四條路，每一條對應不同的負責方：
| 滲水路徑 | 典型徵狀 | 一般負責方 |
|---|---|---|
| 窗框與外牆接縫的玻璃膠失效 | 大雨時窗框四周滲水，窗台積水 | 單位業主 |
| 窗扇密封條變硬、收縮 | 風雨由窗扇邊入，關窗後仍有水 | 單位業主 |
| 外牆批盪或結構裂縫 | 水漬在窗框以外的牆身，甚至無窗位置都濕 | 法團／管理公司 |
| 樓上單位窗台、露台或冷氣機位 | 滲水集中在窗頂，晴天後仍滴水 | 樓上業主 |
四條路徑的成因和維修方法，窗邊滲水維修方案比較一文有詳細說明。這裡要強調的是：水漬出現的位置不等於源頭。牆身中間的水漬，源頭可能在窗框頂的接縫，也可能在樓上的窗台。沒有試水或目測確認路徑之前，任何一方都不應該斷定責任。
大廈公契點樣劃分：窗戶是你的，外牆是大家的
香港多層大廈的業權由大廈公契劃分。雖然每份公契的條文不同，大部分的原則相近：
查公契的方法：向管理處索取副本，或到土地註冊處查冊。重點看「公用部分」和「單位」的定義，以及有關外牆、窗戶的條款。如果公契沒有明確寫明，一般會參考《建築物管理條例》附表的公用部分定義。
政府部門幾時會介入？
不少業主第一時間致電 1823 投訴，期望滲水聯合辦事處上門。要留意的是，根據屋宇署和食環署的業主須知，雨水經天台、外牆或窗戶滲入，一般不構成公眾衞生妨擾，聯合辦事處通常不會就這類個案採取行動。
聯合辦事處處理的主要是單位之間的滲水，例如樓上供水喉或排水管滲漏影響樓下。即使受理，程序也分三個階段：先確認滲水程度（濕度達 35% 或以上才進入下一階段），再做色水測試、反壓測試，必要時由顧問用紅外線等方法追查。簡單個案一般需時約 90 個工作天。
換言之，窗邊滲水大多要靠業主自行處理：先請持牌承建商診斷路徑，再按公契與法團或樓上業主溝通。
四步處理：由搜證到動工
實際情境：薄扶林屋苑業主的滲水爭議
一位薄扶林屋苑的業主，客廳窗頂牆身每逢大雨就出現水漬。管理處初步回覆是「窗框老問題，業主自理」。業主請師傅上門試水，發現從窗框外圍沖水時室內並無滲漏，但沖洗窗頂上方的外牆時，水漬即時擴大，證實源頭是外牆批盪裂縫，而非窗框。業主將試水片段和書面報告交予法團，法團安排外牆承建商修補裂縫後，問題解決。同一次工程，師傅發現窗框玻璃膠已經收縮，業主順道自費重新打玻璃膠，杜絕第二條滲水路徑。
常見問題
管理處說窗邊滲水一律業主自理，是否正確？
不一定。窗框和玻璃膠接縫通常屬業主，但窗框以外的外牆屬公用部分。管理處籠統地說「一律自理」，業主可以要求對方指出公契條文，並提交承建商的診斷報告。
業主可以自己先修，再向法團追討費用嗎？
如果滲水嚴重，先做臨時修補是合理做法，但事前要保留證據和報價單，並書面通知法團。追討能否成功視乎公契和證據，建議先諮詢法律意見。
滲水令牆身發霉，有保險賠嗎？
部分家居保險保障因滲水引致的家居財物損失，但一般不保窗框和防水工程本身的維修費。賠償範圍要看個別保單條款。
驗窗時會檢查滲水問題嗎？
強制驗窗主要檢查窗戶的安全狀況，例如窗鉸、手制和玻璃，不是防水測試。但安進鋁窗的持牌合資格人士上門驗窗時，如發現玻璃膠或密封條失效，會一併告知業主。
結語：先診斷，後論責
窗邊滲水的責任爭議，九成源於未找到滲水路徑就互相推卸。先請持牌承建商確認水從哪裡入來，再對照公契，責任自然清楚。安進鋁窗持牌編號 MWC 316/2021，提供窗邊滲水上門診斷和防水執漏工程，報告可作為與法團溝通的依據。WhatsApp 6586 3435 預約上門評估。
